近两年来，房价何时才能恢复到2021年的高位水平，一直是一个绕不过去的问题。
有人希望反弹来得快一些，认为只要政策再给力一点，市场就会重新热起来；而有人则认为不能用以前的方法去看待现在的房地产市场，因为时代不同了，规则也随之改变。
说实话，判断房价是否能回到高点，已经不能光凭情绪了，还要看周期。
尤其是最近有关于全世界房地产周期的话题，又开始多了起来。
把日本、美国、香港、欧洲等地的市场来对比一下，就会发现一个很扎心的事实：楼市一旦经历深度调整，回到原点，往往不是三五年的事，而是十年起步，有些地方甚至要更久。
01、海外楼市调整，藏着几乎不变的修复规律
要弄清楚中国的房地产市场会怎样发展，最有效的方法就是去观察一下其他国家是如何做的。
上个世纪90年代初，日本房地产泡沫突然间就破灭了，全国住宅地价几乎减半，商业用地的价格下跌了将近七成。
泡沫破裂30年之后，只有东京少数几个核心区域的房价，才能勉强达到1991年的时候水平，而大部分二三线城市的房价现在仍然比当年低很多。
2007年美国次贷危机爆发之后，全国房价平均下降了30%到35%，而拉斯维加斯、凤凰城等地更是一泻千里。
10年之后，美国全国名义房价才恢复到了危机之前的水平。
1997年的亚洲金融危机使香港房地产市场遭受重创，房价下跌了大约六成，在之后的二十年里才慢慢恢复到危机之前的水平。
2008年的全球经济危机以及之后的欧洲债务危机，使得西班牙、爱尔兰等国的房价下降了37%-50%，有的地方甚至达到了55%以上。
之后由于经济复苏、人口回流等因素的影响，爱尔兰、葡萄牙核心城市的房价开始回升，西班牙则用了十几年的时间才逐渐逼近之前的最高点。
意大利由于长期经济不景气、人口不断流失，大部分城市房价一直维持在较低水平。
根据国际清算银行对全世界190个完整房地产周期的研究结果，我们可以得出一个重要的结论：在经历了深度调整之后，房价一般要经过9.6年的恢复才能回到之前的水平。
从中可以总结出三条比较稳定的规律：
第一，日本属于特殊情形，大部分经济体的恢复期都在十年上下；
第二，人口不断涌入、土地资源有限的核心地带，修复的速度会快很多；
第三，人口持续外流、库存堆积严重的地区，不可能再恢复到泡沫时期的市场价格了。
02、2026年的中国楼市，已经出现明显分化企稳信号
按照国外的经验看，中国的这次调整已经到了第6个年头。政策的方向也由原来的简单托底转为建立长效机制，并且市场上出现了积极但是分化的一些信号。
根据成交结构来看，二手房已经成为市场的主导力量。
重点城市的二手房成交量占整个市场成交量的比例为65%。上半年上海二手房网签量达到14.7万套，创下近几年来的新高；而深圳二手房交易量比去年同期增长了6.7%，置换链路也变得越来越顺畅。
新房方面，开发商主动减少了供应量，全国新房销售面积仍然在下降之中，但是降幅已经明显缩小，今年6月，已经有好几个主要城市的新房销售出现了同比增长的情况。
不同地区的表现也有很大的差异。
一线城市的中心区供不应求，长沙内五区住宅供求比为0.74，优质的房源仍然很受欢迎；但是三四线城市的郊区板块去化周期已经超过了20个月，去库存的压力依然存在。
价格方面也是相差很大。
5月份一线城市的商品房价格已经连续三个月环比上涨了，上海的新房价格上涨了3.2%到4.8%，广州和深圳也出现了一定程度的回升。
二线城市房价仍然低于去年同期水平，但是下降幅度已经缩小了3.5个百分点以上。
土地市场的成交量减少、价格上升的特点比较明显。
核心城市的优质地块竞争十分激烈，上海的土地楼面均价已经达到了每平方米4.2万元左右，而深圳的土地成交均价比去年同期上涨了44%，长沙则上涨了81%。
远郊以及弱能级城市的土地价格一般都比较低，冷热程度差别很大。
资金端也出现了比较大的差异。
中央企业融资成本已经降到2.5%-3.8%的历史低点，而民营企业融资仍然很困难。居民中长期贷款在过去的五个月里出现了一些减少的现象，人们加杠杆的欲望变得非常小心谨慎，市场上主要是存量置换来维持。
03、支撑2021年高点的时代条件，已经彻底改变了
很多人仍然认为：只要政策再宽松一些，房价就可以恢复到2021年的水平。这就是把特殊时期出现的特殊行情当作正常现象来对待。
2021年左右的那波上涨，主要是因为多种因素共同作用造成的，而目前的基础条件也发生了根本性的变化。
第一是人口结构拐点出现了。
25到40岁的主要购房人群数量不断减少，老龄化的比例已经达到了14%以上，新购房的需求也明显降低。
城市更新以及保障性住房建设在一定程度上抵消了上述变化的影响，但是不能完全消除。
第二，住房供求关系发生根本性的变化。
全国城镇住房套户比已经大于1.1，住房总量不缺了。
市场的需求由原来的“有没有房子住”转变为现在的“住得好不好”，除了核心城市以外，在其他大部分地方都已经进入了长期去库存的状态之中，行业的重心也转移到了提高品质上面来。
第三就是居民资产负债表开始修复了。
近几年来，家庭普遍负债较多，资产收益不稳定，因此人们现在更加倾向于减少负债，房地产的投资属性大大减弱，而居住属性又重新成为主流。
降低首付比例、减免税收、置换补贴等等一系列措施，也正在帮助居民逐渐修复自己的资产负债表，并且恢复信心。
三者都属于长期结构性的变化，在短时间内无法改变。全民普涨的时代已经过去，以后只会有结构性修复，并不会出现全国大范围大幅度上涨的情况。
04、按照全球周期，中国房价回到2021年，大约在2030年后
根据全世界平均9.6年恢复期来计算：
从全国的角度来看，从2021年达到高峰开始计算的话，现在已经经历了5年的时间，那么再过四到五年的周期之后，也就是到2030年以后的时候，全国名义上的房价才有可能重新回到2021年的水平。
就算名义价格恢复了，扣除通货膨胀之后的实际购买力也是很难完全恢复的。
一线以及强二线的核心优质资产的情况要好很多。
北上广深、杭州、成都等地核心学区房、产业聚集区、稀缺景观房由于人口持续流入和土地稀缺两个因素的作用下，恢复的速度远远高于整个市场。大
概在三年到五年之内就可以达到2021年的价格水平。高盛的研究报告认为，上海和深圳在2026年年底之前会处于低谷状态，在接下来的三年里，核心区域的价格将会上升大约15个百分点。
三四线城市、远郊大盘和老城区普通住宅的情况就不大好。
这样的房子没有产业和人口的支持，库存的压力会一直存在，未来的十年甚至更长的时间内都不会有回到2021年名义价格的可能性。
一些人口持续净流出的地方，其实际的价值可能会一直下降。
马光远老师直说：以后只有大约20%的好房子可以保持价值甚至升值，另外80%的房子主要是用来住的，并且其资产增值的空间很小。
05、行业正在转向高质量发展的新阶段
虽然短期内全国大盘很难恢复到之前的水平，但是整个房地产行业的方向并没有改变，正处在由规模扩张转向品质提升的转型之中。
政策逻辑也在不断改进之中，由原来的刺激需求到现在控增量、去库存、优供给的一体化长效机制。
城市更新、存量住房收储改造为保障房、高品质住宅建设是三方面重点工作内容，限购也逐渐下放到区县，并且公积金政策已经涵盖整个生命周期内的居住需求。
房企的打法已经完全不同了。
拿地集中在一线和强二线城市的核心地段上，不再使用高杠杆、快周转的方式，转而采取稳健经营以及产品力的竞争策略。
低密度改善住宅、四代住宅成为主流，好的产品开盘去化率仍然可以达到九成以上。
但是需求端也在发生变化。改善型的需求已经成为主要的部分，130平米以上的房子成交比例一直都在增长中。人们在买房的时候越来越注重社区环境、配套设施以及居住舒适度，整个房地产市场也逐渐向居民所需求的方向发展。
二手房交易量一直大于新房，存量房盘活、城市更新成了稳定市场的主要力量，房地产也进入了以增量和存量共存的时代。
写在最后：
逻辑有数据和历史支撑，但最终结果还取决于几个关键变量：政策的落地力度、人口与产业的流动方向、居民收入和就业预期的改善程度，以及全球经济环境的影响。
可以肯定的是，完全复制2021年的全国普涨行情，在现实中已经没有可能了。
未来的房地产市场将会长期存在明显的K型分化，只有核心城市中的优质资产才有可能很快恢复活力、重新获得其应有的价值。
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